楼市泡沫破灭是铁律 八大理由成定局
2012-04-24    269    中国经济报
       房地产投资不是生产能力的投资,而是家庭、个人耐用品库存的增加。房地产泡沫催生的GDP毒性很大,是中国经济的“大规模杀伤性武器”。经历经济高速发展之后,中国所有支持房地产投资的基础性因素正在发生逆转,房地产泡沫破灭是铁律。

第一大理由:经济已开始进入下行周期

今年一季度GDP增速8.1%,连续第五个季度下滑。自1978年改革开放以来,中国经济一直在超长增长周期中运行。根据日韩的历史经验,其经济增长规律的周期在35年左右,中国现在也进入了这个时间段。

事实上,中国经济发展周期的拐点在2008年就出现了。但因美国金融危机的冲击,中国被迫“意外”推出4万亿财政、三年26万亿以上信贷救市的刺激计划,人为强行改变了应该显现的周期规律。

中国经济未来中长期的增长空间仍然巨大,且取决于未来中国更加彻底的市场化改革,而改革的动力则来自于经济增长下滑的压力。从这个角度看,经济下行和调整周期是必然的。

第二大理由:经济货币化和土地资本化已超额完成其历史使命

从货币和资本的角度观察,中国1978年的改革开放,是经济货币化、土地资本化、住房商品化和货币化、金融深化的过程。

我们以广义货币M2与国民生产总值GDP比值考察。通常来讲,M2与GDP的比率是衡量一国经济货币化程度的重要指标。该比率越高,经济货币化程度越高。从2011年底的比值看,M2:85万亿/GDP:47万亿,为1.8倍。该数据在美国为0.6倍,欧洲为0.8倍。从M2增速看,近十年年均增速是18%,而GDP增速仅有10%。从M2政策目标看,2011年目标是16%,实际结果13.6%,而去年GDP实际增长9.2%;今年M2政策目标为14%,而GDP增长目标为7.5%;今年一季度M2实际运行结果为12.6%、13.0%、13.4%,GDP增长8.1%。通过以上数据可清晰表明,中国经济货币化和土地资本化过程已超额完成其使命,早到了应该回归的周期。

再从驱动货币发行的两个引擎观察:一个是地方土地财政撬动的信贷内生性投放,另一个是外贸顺差和资本顺差导致被动货币外生性投放。这两个驱动因素都开始熄火。

第三大理由:中国(人民币)资产价格进入下降趋势

近十年来,由于中国需求膨胀、美元汇率持续性下跌,房地产价格、大宗商品价格几乎上涨了十倍。从国际资本流向观察,美元指数从2002年121点下跌到2008年的71点,跌幅超过40%。这不仅是中国人民币资产价格暴涨的原因,也是新兴市场国家资产价格、通胀快速上升的原因。

中国经济下行和货币超发状态结束,加上美元汇率周期变动,内外多重因素共同影响,迫使人民币资产价格进入下降趋势,包括了全球大宗商品价格和新兴市场资产价格都进入下降周期。

第四大理由:中国信贷扩张周期开始转入收缩周期

经济超常发展伴随着的信贷高速扩张时期已经结束,接下来是收缩周期的来临。经济下行、货币发行缩减和资产价格下行,迫使银行开始缩减信贷,不再继续扩张信贷。

由于资产价格下行,目前市场存量贷款抵押物将出现缩水,银行会迫使贷款者补足抵押品或缩减贷款。

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